Six enjeux qui structurent l'action sur l'habitat ancien
Dans le débat public comme dans les priorités affichées des politiques publiques, l'amélioration de l'habitat ancien est aujourd'hui très largement ramenée à deux entrées : la performance énergétique d'un côté, le traitement du mal-logement le plus visible (habitat indigne, insalubrité) de l'autre. Ces deux entrées sont légitimes et documentées, mais elles ne rendent compte que d'une partie des raisons pour lesquelles une collectivité a intérêt à agir sur son parc ancien. Le confort d'usage, l'adaptation au vieillissement, la trajectoire patrimoniale des ménages, la vacance, l'attractivité économique d'un territoire ou encore le maintien d'un artisanat local relèvent tout autant de l'amélioration de l'habitat, sans se laisser réduire à un diagnostic énergétique ou à un arrêté de police. Six enjeux, plus larges que ces deux seules entrées, permettent de replacer l'action sur l'habitat ancien dans toute son étendue.
Améliorer les conditions de vie des occupants
Le premier enjeu concerne directement les personnes qui vivent aujourd'hui dans le parc ancien, qu'elles en soient propriétaires occupants, usufruitières ou locataires. Il recouvre sept dimensions, souvent imbriquées les unes dans les autres :
- Sécurité : prévenir les risques d'incendie et d'effondrement, qui restent parmi les premières causes de mise en danger des occupants de logements anciens dégradés.
- Santé : limiter les pathologies, notamment respiratoires, liées ou aggravées par l'habitat (humidité, moisissures, mauvaise ventilation), mais aussi préserver la santé mentale des occupants.
- Confort de vie : avoir chaud en hiver, frais en été, bénéficier d'un éclairement suffisant, et se sentir bien chez soi.
- Adaptation à l'âge et/ou au handicap : les personnes les plus vulnérables subissent une double peine, un logement souvent moins adapté et un temps de présence à domicile plus long que la moyenne.
- Maîtrise économique des charges, et notamment des charges d'énergie, dans un contexte de tension durable sur le pouvoir d'achat des ménages.
- Adaptation aux évolutions de la vie : arrivée d'enfants, départ des enfants, séparation, passage à la retraite, projet professionnel exercé dans le logement ou dans une annexe...
- Prévention de la demande de logement social lorsqu'elle est motivée non par un choix de mobilité résidentielle mais par une situation de mal-logement à laquelle le ménage cherche à échapper.
Maintenir, voire augmenter, les capacités d'accueil du parc existant
Le deuxième enjeu est de maintenir en condition opérationnelle le parc de logements existants, en prévenant sa désoccupation et en résorbant les situations de vacance structurelle, pour qu'il continue de jouer pleinement son rôle d'accueil de population.
Prévenir et limiter les émissions de gaz à effet de serre
Le troisième enjeu est celui des émissions de gaz à effet de serre associées à l'usage des logements — la finalité aujourd'hui la plus documentée et la plus dotée financièrement des politiques d'amélioration de l'habitat.
Préserver et mettre en valeur le patrimoine bâti
Le bâti ancien constitue, dans de nombreux territoires, une composante essentielle de l'attractivité et de l'identité locale. Sa préservation et sa mise en valeur sont un enjeu à part entière, au-delà des seules considérations d'usage.
Soutenir l'activité économique et les services de proximité
En prévenant la vacance des logements, l'amélioration de l'habitat contribue au maintien de l'activité économique et des services dans un territoire donné, et permet de valoriser de façon optimale les réseaux, équipements et services déjà développés.
Faire vivre un artisanat local du bâtiment
Dernier enjeu, le maintien et le développement d'un artisanat local du bâtiment apte à entretenir et à améliorer les logements existants : une filière qui intervient par nature en proximité et à l'unité, et qui n'est pas délocalisable.
Pour les collectivités, une gamme d'outils incitatifs très étendue
Cette gamme d'outils est si étendue qu'elle constitue en elle-même une première difficulté : celle d'identifier, parmi la multitude de dispositifs existants, les leviers les plus adéquats au regard des besoins et des priorités du territoire. Elle mêle des dispositifs nationaux mobilisables par tout porteur de projet, des utilisations locales de ces dispositifs nationaux, et des dispositifs purement locaux conçus et financés par les collectivités elles-mêmes — au point qu'une collectivité qui souhaite s'engager a rarement les moyens, seule, d'en dresser un panorama complet et à jour. L'inventaire ci-dessous, volontairement détaillé, donne la mesure de cette profusion.
Les cadres opérationnels qui coordonnent plusieurs leviers d'action
À l'échelle d'un EPCI, d'une commune ou d'un cœur de ville, plusieurs cadres permettent de coordonner et de contractualiser dans la durée les leviers présentés ci-après : le Programme d'Intérêt Général Pacte Territorial France Rénov' (PIG PT FR', avec ses volets dynamique territoriale, information-conseil-orientation et accompagnement) ; l'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat de Renouvellement Urbain (OPAH-RU), structurée en dix volets — urbain, foncier, immobilier, lutte contre l'habitat indigne et très dégradé, copropriétés en difficulté, rénovation énergétique, autonomie, social, patrimonial et environnemental, économique ; les dispositifs dédiés aux copropriétés fragiles ou dégradées — OPAH Copropriétés Dégradées, Plan de Sauvegarde, Programme opérationnel de prévention et d'accompagnement des copropriétés (POPAC), aide au redressement de la gestion urbaine de proximité, Veille et Observation des Copropriétés (VOC) ; et l'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
Les aides nationales aux propriétaires occupants, aux bailleurs et aux copropriétés
Pour les propriétaires occupants : MaPrimeRénov' par geste, MaPrimeRénov' Parcours accompagné, MaPrimeAdapt' (adaptation à l'âge et au handicap) et MaPrimeLogement Décent (sortie de dégradation). Pour les propriétaires bailleurs : les mêmes déclinaisons de MaPrimeRénov', ainsi que Loc'Avantages Rénovation énergétique, Loc'Avantages Adaptation, Loc'Avantages Travaux Lourds - MaPrimeLogement Décent, et la prime de sortie de vacance du plan France Ruralités. Pour les copropriétés : MaPrimeRénov' Copropriétés et MaPrimeLogement Décent en copropriété, versées au syndicat des copropriétaires et réparties selon la règle des tantièmes.
Les leviers fiscaux
Réduction d'impôt Denormandie pour l'investissement locatif avec travaux dans l'ancien, réduction d'impôt Malraux pour la restauration complète d'immeubles patrimoniaux, exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour travaux d'économie d'énergie, exonération de taxe d'aménagement pour les transformations d'usage vers l'habitation, et TVA à taux réduit (10 % ou 5,5 % selon la nature des travaux).
Les avances, prêts et dispositifs spécifiques
Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) proposés par les fournisseurs d'énergie, éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et éco-PTZ copropriété, prêt avance mutation ou rénovation à taux zéro (PAR+), caisses d'avance de subventions déployées par certains territoires (à l'image de la CARTTE en Nouvelle-Aquitaine), Vente d'Immeuble à Rénover (VIR), Dispositif d'Intervention Immobilière et Foncière (DIIF), aides ponctuelles de certaines Caisses d'Allocations Familiales, et label de la Fondation du Patrimoine pour le bâti à caractère patrimonial.
Les régimes d'aide locaux propres à chaque collectivité
Au-delà des dispositifs nationaux et de leur déclinaison territoriale, chaque collectivité peut créer ses propres règlements d'intervention : abondements aux aides de l'Anah, aides au ravalement de façade, aides à la transformation d'usage des rez-de-chaussée commerciaux, aides à la mise en conformité des installations d'assainissement, aides à la création d'espaces extérieurs privatifs (balcons, terrasses), aides à l'utilisation de matériaux biosourcés, extension de certaines aides aux propriétaires occupants aux revenus intermédiaires ou supérieurs, ou encore aides à l'accession à la propriété dans l'ancien.
Les expérimentations BIMBY et BUNTI
À ces dispositifs s'ajoutent les expérimentations de densification douce et de mobilisation du bâti existant, BIMBY et BUNTI, qui apportent aux ménages un service de co-conception et d'accompagnement sur mesure, compatible et cumulable avec l'ensemble des outils précédents.
Les outils locaux de repérage et de contrôle
Enfin, des outils de repérage et de contrôle permettent d'engager un dialogue avec les propriétaires avant, le cas échéant, d'entrer dans une logique plus coercitive : taxe sur les logements vacants (TLV), taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), déclaration ou autorisation préalable à la mise en location, et plateforme numérique Zéro Logement Vacant.
Cette énumération, déjà longue, n'épuise pas la totalité des dispositifs mobilisables selon les territoires. Elle donne surtout la mesure de la difficulté, pour une collectivité, à identifier seule les combinaisons les plus pertinentes pour son territoire — et de l'intérêt d'un accompagnement dédié à cet exercice.
Pour les collectivités, lorsque cela est nécessaire et justifié, des outils pour obliger à réaliser des travaux
Face à un immeuble dégradé identifié comme stratégique mais sans perspective d'évolution spontanée, les collectivités disposent également d'une gamme étendue d'outils coercitifs, qui vont du simple rappel à la conformité jusqu'à l'expropriation. Chacun répond à un objectif et à une situation particuliers, et leur mobilisation engage plus ou moins fortement la collectivité — jusqu'à l'obligation, en cas de défaillance du propriétaire, de se substituer à lui pour réaliser les travaux ou pour acquérir l'immeuble. Par ordre croissant de contrainte :
- Déclaration de mise en location : le propriétaire doit signaler la mise en location à la mairie, qui peut déclencher une visite de contrôle après coup.
- Autorisation de mise en location (« permis de louer ») : la mise en location n'est possible qu'après contrôle préalable de conformité du logement.
- Consignation des prestations logement : en cas de non-décence constatée, la CAF ou la MSA peut consigner ou réorienter vers le locataire les allocations logement versées au propriétaire.
- Permis de diviser : la division d'un logement existant en plusieurs logements est soumise à autorisation préalable de la collectivité.
- Campagne de ravalement de façade obligatoire : dans un périmètre délibéré, les propriétaires disposent de deux ans pour ravaler leur façade, la commune pouvant se substituer à eux passé ce délai.
- Injonction sur la base du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) : mise en demeure de remédier à des non-conformités précises (déchets, assainissement, encombrement...).
- Arrêté de mise en sécurité (ex-arrêté de péril) : le maire ou le préfet impose des travaux de mise en sécurité, voire une démolition, avec possibilité de substitution en cas de danger imminent.
- Arrêté d'insalubrité remédiable : le préfet impose des travaux complets de mise en conformité d'un ou plusieurs logements.
- Arrêté d'insalubrité irrémédiable : lorsque le coût des travaux dépasse la valeur du bien, l'arrêté interdit l'habitation et ouvre la voie à une expropriation pour résorption de l'habitat insalubre.
- Déclaration d'utilité publique (DUP) travaux : la collectivité impose la réalisation d'un programme de travaux, avec expropriation possible en cas de non-exécution.
- Déclaration d'utilité publique (DUP) aménagement : la collectivité oblige le propriétaire à céder son bien au service d'un projet d'aménagement public.
- Emplacement réservé : inscrit au document d'urbanisme, il déclenche une préemption dès la mise en vente du bien, sous réserve du droit de délaissement du propriétaire.
- État d'abandon manifeste : un juge reconnaît qu'un propriétaire n'assume plus aucune de ses obligations, ouvrant la voie à une expropriation avec indemnisation.
- Bien vacant sans maître : en l'absence durable de tout propriétaire identifiable, ou lorsqu’une succession n’est pas résolue, la collectivité peut récupérer le bien sous conditions.
Ce qu'apporte Villes Vivantes pour l'amélioration de l'habitat
Une attention portée à l’ensemble des enjeux d’amélioration, à commencer par les besoins des habitants eux - mêmes
Un diagnostic partagé pour identifier les leviers les plus adaptés : Villes Vivantes construit avec les collectivités et leurs partenaires des points de repère et des éléments de diagnostic partagé, permettant d'identifier les leviers d'intervention les plus adaptés aux besoins du territoire et aux priorités de sa gouvernance.
Des options opérationnelles chiffrées : ces diagnostics débouchent sur des scénarios d'intervention calibrés et chiffrés, qui permettent aux élus d'arbitrer en connaissance de cause entre les différentes options possibles.
Une capacité à décliner des approches sur mesure : Villes Vivantes sait construire aussi bien des dispositifs incitatifs et/ou coercitifs conventionnels que des opérations sur mesure, répondant à l'ensemble des enjeux d'amélioration et de transformation de l'habitat évoqués plus haut, et notamment des expérimentations BUNTI.
Une connaissance fine des aspirations des ménages porteurs de projet : cette expertise s'appuie sur l'accompagnement direct de plusieurs milliers de porteurs de projets, qui nourrit une connaissance fine et actualisée de leurs besoins, de leurs freins et de leurs motivations.
