Cette étude pré-opérationnelle d'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat porte sur le territoire de la Communauté de communes Alpes Provence Verdon (CC APV), dans les Alpes-de-Haute-Provence. Elle analyse la dynamique démographique, le fonctionnement du marché immobilier, l'occupation des logements et l'état du bâti dans les principales communes du territoire, dont Castellane, Annot, Saint-André-les-Alpes et Entrevaux.
Une intercommunalité stable portée par deux pôles, dans un territoire en déprise
L'intercommunalité affiche une stabilité démographique depuis 2009, structurée autour des pôles de Saint-André-des-Alpes et d'Allos, alors que les territoires environnants connaissent des dynamiques plus contrastées, certains en déprise marquée. Cette croissance modérée (+60 habitants par an) s'explique intégralement par le solde migratoire : les arrivées de population (+120 hab/an) compensent un solde naturel négatif (-60 hab/an), signe d'un vieillissement de la population locale. Les mobilités professionnelles montrent par ailleurs un territoire davantage tourné vers l'extérieur pour l'emploi, avec 900 actifs sortants contre 400 entrants, pour 3 300 actifs vivant et travaillant sur place.
Des flux migratoires venus des territoires ruraux voisins
Les départs du territoire s'orientent principalement vers les pôles urbains des départements limitrophes, en premier lieu les Alpes de Haute Provence, le Var et les Hautes-Alpes. À l'inverse, les arrivées proviennent majoritairement des territoires ruraux des Hautes-Alpes, loin devant le Var et les Alpes de Haute Provence, ce qui dessine un profil d'accueil plutôt rural que métropolitain.
Un parc de logements dominé par les résidences secondaires
L'occupation du parc varie fortement selon les communes : la part de résidences secondaires atteint 63 % dans le reste de la CC APV et à Colmars, contre 24 à 37 % à Saint-André-les-Alpes, Annot, Entrevaux, Barrême ou La Palud-sur-Verdon. Cette proportion progresse encore après chaque vente : à l'échelle de la CC APV, la part de résidences secondaires passe de 36 % à 66 % dans l'occupation observée après transaction, au détriment des propriétaires occupants (de 34 % à 21 %) et des locataires (de 17 % à 4 %). L'exemple de Castellane illustre cette recomposition à l'échelle du bâti, avec une répartition spatiale des statuts d'occupation qui montre une concentration des résidences secondaires en cœur de bourg.
Des prix immobiliers en reprise, avec un marché des résidences secondaires nettement plus cher
Après une baisse continue entre 2011 et 2018, le prix médian au m² s'est redressé depuis 2018, avec une hausse de 11 % des ventes entre 2018 et 2020. Le marché reste néanmoins segmenté : un rapport de 2 à 3 sépare les 20 % de transactions les moins chères des 20 % les plus chères à Annot, Castellane et Saint-André-les-Alpes, et les prix varient fortement selon la localisation géographique, avec des secteurs de montagne au nord (Allos, Colmars) nettement plus onéreux. Le statut d'occupation après vente influence aussi directement le niveau de prix : les biens destinés aux résidences secondaires se négocient en moyenne 13 % plus cher que ceux occupés par des propriétaires résidents.
Une capacité d'achat des ménages inférieure aux prix du marché
Le revenu médian disponible des ménages de la CC APV établit une capacité d'achat théorique d'environ 175 000 €, soit 1 750 €/m² pour 100 m², pour un couple sans enfant au revenu médian. Or, moins de 60 % des transactions réalisées sur le territoire se situent en dessous de ce seuil, ce qui restreint l'accès à la propriété pour une partie significative des ménages, en particulier lorsqu'un logement neuf sur le territoire atteint 2 200 €/m². Cette situation coexiste avec un taux de pauvreté nettement plus élevé chez les locataires (28,6 %) que chez les propriétaires occupants (14 %), ce qui souligne le rôle social du parc locatif, y compris privé. L'analyse des prix selon le statut d'occupation montre par ailleurs deux profils d'investissement locatif distincts : des biens plus abordables situés en cœur de bourg ou dégradés, et des biens diffus ou particuliers aux prix proches de ceux des résidences secondaires.
Une vacance de logements importante et parfois durable
La CC APV compte 1 806 logements vacants, soit 9 % du parc, dont 33 % le sont depuis cinq ans ou plus. Cette vacance longue durée se concentre notamment à Annot (38 %), Castellane (36 %) et, dans une moindre mesure, Entrevaux (36 %) et Saint-André-les-Alpes (16 %), avec des dizaines d'immeubles entièrement vacants depuis plus de cinq ans dans chacune de ces communes. Une partie de cette vacance prolongée pourrait relever de situations bloquées, certains logements vacants depuis plus de cinq ans appartenant à des propriétaires de plus de 100 ans, ce qui laisse supposer des successions non réglées, notamment à Castellet-les-Sausses, Castellane et Barrême. Ces éléments, combinés à des copropriétés présentant des taux d'impayés élevés (jusqu'à 383 % dans un cas), dessinent un enjeu de remobilisation du parc existant.
Des cœurs de ville marqués par la dégradation du bâti
Les diagnostics de terrain à Annot et Castellane révèlent un nombre significatif de logements vacants depuis plus de cinq ans en cœur de ville : 38 logements pour 17 immeubles suspectés d'état dégradé à Annot, 44 logements pour 33 immeubles à Castellane, avec des qualifications allant de « médiocre » à « mauvais ». L'exemple détaillé d'un immeuble patrimonial très dégradé illustre les leviers mobilisables pour traiter ce type de situation : acquisition amiable, procédure d'état d'abandon manifeste, travaux prescrits ou ravalement de façades imposé, chaque option combinant à des degrés divers ingénierie, accompagnement et maîtrise foncière de la collectivité.
